ملک را گرفته‌اند؛ تصرف عدوانی یا خلع ید؟

در دعوای تصرف عدوانی، دادگاه وارد بحث مالکیت نمی‌شود. سه چیز باید ثابت شود: اینکه ملک پیش‌تر در تصرف خواهان بوده (سبق تصرف)، اینکه خوانده بعداً آن را تصرف کرده (لحوق تصرف)، و اینکه این تصرف بدون رضایت و بدون مجوز قانونی بوده است.

مزیت این مسیر آن است که حتی بدون سند رسمی هم قابل طرح است — قانون از وضع موجود حمایت می‌کند تا کسی نتواند با اقدام خودسرانه، واقعیت را تغییر دهد. به همین دلیل، مستنداتی که نشان می‌دهد شما پیش‌تر در ملک بوده‌اید — قبوض، شهادت همسایگان، عکس‌های تاریخ‌دار — ارزش ویژه‌ای دارند.

دعوای خلع ید بر پایهٔ مالکیت است و پیش‌شرط آن، سند رسمی مالکیت به نام خواهان است. اگر ملک سند رسمی ندارد یا سند به نام دیگری است، معمولاً ابتدا باید مالکیت اثبات شود و سپس خلع ید خواسته شود.

نتیجهٔ این دعوا محکم‌تر است: حکم خلع ید، تکلیف مالکیت را روشن می‌کند و متصرف باید ملک را تحویل دهد. در کنار آن می‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را هم مطالبه کرد — اجاره‌بهای عادلانهٔ مدتی که ملک بدون حق در اختیار دیگری بوده.

همیشه ملک از دست نمی‌رود. گاهی کسی راه عبور را می‌بندد، بر دیوار مشترک بنا می‌سازد، یا مانع استفاده از حق ارتفاق می‌شود. اینجا ملک همچنان در تصرف شماست و آنچه مختل شده، استفادهٔ عادی از آن است.

برای این وضعیت، دعوای «رفع مزاحمت» یا «ممانعت از حق» پیش‌بینی شده است. طرح دعوای خلع ید در چنین حالتی به رد آن می‌انجامد، چون ید شما از ملک قطع نشده — همین خطای انتخاب عنوان، یکی از پرتکرارترین دلایل شکست در پرونده‌های ملکی است.

تصرف عدوانی در شرایطی جنبهٔ کیفری هم دارد و در مادهٔ ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) پیش‌بینی شده است. شکایت کیفری سریع‌تر فشار وارد می‌کند و در مواردی به دستور توقف عملیات و رفع تصرف می‌انجامد.

اما مسیر کیفری جایگزین دعوای حقوقی نیست: تعیین‌تکلیف نهایی مالکیت و مطالبهٔ اجرت‌المثل، همچنان کار دادگاه حقوقی است. در پرونده‌های جدی، این دو مسیر معمولاً هم‌زمان پیش می‌روند و هرکدام کار خودش را می‌کند.