سرقفلی؛ تفاوتش با حق کسب و پیشه و آنچه باید در قرارداد بنویسید

سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای اجارهٔ یک محل تجاری به مالک می‌پردازد تا حق استفادهٔ تجاری از آن محل را به دست آورد. مادهٔ ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این را به رسمیت شناخته است: هرگاه مالک، محل تجاری را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد.

نکتهٔ مهم این است که سرقفلی از خود اجاره‌بها جداست. اجاره‌بها اجرت استفاده در طول مدت است؛ سرقفلی بهای حقی است که در ابتدا منتقل می‌شود و در پایان، قابل مطالبه یا انتقال است.

«حق کسب و پیشه و تجارت» نهاد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است: حقی که به‌مرور و در اثر فعالیت خود مستأجر در محل ایجاد می‌شد، حتی اگر در ابتدا چیزی نپرداخته بود. قانون سال ۱۳۷۶ رویکرد را عوض کرد و سرقفلی را جایگزین آن ساخت؛ حقی که مبنای قراردادی دارد و باید پرداخت شود تا ایجاد شود.

تعیین‌کننده، تاریخ قرارداد است. اجاره‌های تجاری منعقدشده در حاکمیت قانون ۱۳۵۶ همچنان تابع همان مقررات‌اند و بحث حق کسب و پیشه در آن‌ها زنده است؛ قراردادهای امروزی تابع قانون ۱۳۷۶‌اند. مخلوط کردن این دو عنوان در یک قرارداد، رایج‌ترین اشتباه نگارشی این حوزه است.

نخستین بند، وضعیت سرقفلی است. اگر سرقفلی پرداخت و منتقل می‌شود، مبلغ و صراحت انتقال را بنویسید. اگر منتقل نمی‌شود و رابطه صرفاً اجاره است، همین را بنویسید — سکوت قرارداد به معنای نبودن سرقفلی نیست، به معنای پروندهٔ قضایی است.

دوم، شغل مجاز در محل، تا مستأجر نتواند کاربری را عوض کند. سوم، تکلیف انتقال به غیر: اگر می‌خواهید مستأجر نتواند محل یا سرقفلی را به دیگری واگذار کند، ممنوعیت را صریح بنویسید و ضمانت اجرایش را هم تعیین کنید. ممنوعیتی که ضمانت اجرا ندارد، در عمل بازدارنده نیست.

قانون سال ۱۳۷۶ برای پایان مدت اجاره مسیر کوتاهی پیش‌بینی کرده است: اگر قرارداد کتبی باشد، مدت معیّن داشته باشد و ذیل آن را دو شاهد امضا کرده باشند، موجر می‌تواند دستور تخلیه بگیرد — رسیدگی سریع، بدون دادرسی کامل.

نبود امضای دو شاهد این مسیر را می‌بندد و پرونده را به دادرسی عادی می‌برد که ماه‌ها طول می‌کشد. دو امضا در پای قرارداد، همین تفاوت را می‌سازد. نکتهٔ دوم: اگر سرقفلی منتقل شده باشد، تخلیه مستلزم تسویهٔ آن به نرخ روز است؛ دستور تخلیه به معنای رایگان بودن بازپس‌گیری محل نیست.