قرارداد مشارکت در ساخت؛ ریسکهایی که در متن دیده نمیشود
مالک زمین میدهد و سازنده ساختمان. تا اینجا ساده است. پیچیدگی از جایی شروع میشود که پروژه دو سال طول میکشد و هر دو طرف در این مدت میتوانند سهمشان را به دیگری منتقل کنند.
— ۵ دقیقه مطالعه
در این نوشته
این قرارداد در قانون چه نامی دارد؟
«مشارکت در ساخت» عنوانی عرفی است و در قانون مدنی مادهٔ مستقلی با این نام وجود ندارد. آنچه هست، ترکیبی از دو نهاد است: اصل آزادی قراردادها و احکام شرکت.
قانون مدنی شرکت را چنین تعریف کرده است: اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.
و آن را به دو دسته تقسیم کرده: اختیاری و قهری. مشارکت در ساخت، شرکت اختیاری است — با توافق پدید میآید.
نتیجهٔ عملی: هر چه در قرارداد ننویسید، احکام عمومی شرکت بر آن حاکم میشود. و همانطور که خواهیم دید، برخی از آن احکام پیشفرض، آن چیزی نیستند که طرفین انتظار دارند.
ریسک اول: انتقال سهم بدون رضایت شریک
این مهمترین چیزی است که باید از این مطلب به خاطر بسپارید.
مادهٔ ۵۸۳ قانون مدنی میگوید: هر یک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکای دیگر، سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.
یعنی بهطور پیشفرض، سازنده میتواند سهم خود را وسط پروژه به شخص دیگری بفروشد — و مالک، شریک تازهای پیدا میکند که هرگز او را انتخاب نکرده است. عکسش هم صادق است.
در پروژهای که دو یا سه سال طول میکشد و اعتبار و توان فنی طرف مقابل نیمی از تصمیم شماست، این پیشفرض میتواند فاجعهبار باشد.
راهحل: این حق را در قرارداد محدود کنید. بند سلب یا مشروط کردن حق انتقال سهم به غیر، ساده است و نبودش گران.
ریسک دوم: ادارهٔ مال مشترک
مادهٔ ۵۷۶ قانون مدنی، طرز ادارهٔ اموال مشترک را تابع شرایط مقرر بین شرکا دانسته است.
این یعنی قانون تصمیم را به شما واگذار کرده — و اگر تصمیم نگیرید، خلأ میماند. پرسشهایی که قرارداد باید پاسخ دهد:
- تصمیمهای فنی با کیست؟ تغییر نقشه، انتخاب مصالح، تغییر پیمانکار جزء؟
- اخذ پروانه و پاسخگویی به شهرداری بر عهدهٔ کدام طرف است؟
- اگر پروژه نیاز به آوردهٔ نقدی اضافه پیدا کرد، چه کسی میآورد و در ازای آن چه میگیرد؟
- حساب مشترک وجود دارد و برداشت از آن با امضای چند نفر است؟
هر یک از اینها که نانوشته بماند، در میانهٔ پروژه به مذاکرهای تبدیل میشود که یک طرف در آن اهرم بیشتری دارد.
ریسک سوم: قدرالسهم و زمان تحقق آن
قدرالسهم — مثلاً پنجاهپنجاه یا شصتچهل — معمولاً اولین چیزی است که طرفین بر سرش توافق میکنند و در قرارداد میآید. اما دو پرسش پشت آن هست که اغلب نانوشته میماند:
اول، سهم از چه؟ از عرصه، از اعیان، یا از هر دو؟ این تفاوت در زمان تنظیم سند رسمی خودش را نشان میدهد.
دوم، سهم از چه زمانی؟ آیا سازنده از روز امضا شریک عرصه میشود، یا پس از رسیدن پروژه به درصد پیشرفت معینی؟ انتقال زودهنگام سهم عرصه به سازنده، مالک را در برابر توقف پروژه بیپناه میگذارد — چون حالا طرف مقابل، مالک بخشی از زمین اوست.
راه متعارف، انتقال مرحلهای است: سهم عرصه به تناسب پیشرفت کار منتقل شود، با سازوکار روشن برای تأیید درصد پیشرفت.
ریسک چهارم: تأخیر، و ضمانت اجرایی که واقعاً کار کند
تأخیر، شایعترین اختلاف این قراردادهاست. یک ضمانت اجرای کارآمد سه جزء دارد:
- وجه التزام روزانه برای تأخیر، با عدد متناسب با ارزش پروژه. قانون مدنی اجازه داده طرفین مبلغ خسارت تخلف را از پیش تعیین کنند و دادگاه به بیشتر یا کمتر از آن حکم نمیدهد.
- جدول زمانی با نقاط کنترل: پایان اسکلت، پایان سفتکاری، پایان نازککاری — نه فقط یک تاریخ پایانی.
- حق فسخ با مدت معین برای تأخیر فاحش. توجه کنید که بند فسخ بدون تعیین مدت، خودش مشکلساز است.
و یک بند که اغلب فراموش میشود: اگر قرارداد فسخ شد، تکلیف کار انجامشده و مصالح موجود چیست؟ بدون این بند، فسخ به دعوای دومی تبدیل میشود.
| بند | اگر نوشته نشود |
|---|---|
| محدودیت انتقال سهم به غیر | شریک تازهای وارد پروژه میشود که انتخابش نکردهاید |
| ادارهٔ مال مشترک | هر تصمیم فنی به مذاکرهٔ تازه تبدیل میشود |
| زمان انتقال قدرالسهم | سهم زودهنگام منتقل و اهرم مالک حذف میشود |
| وجه التزام تأخیر با سقف | تأخیر بیهزینه میماند یا عدد غیرواقعی میشود |
| تکلیف پس از فسخ | فسخ به دعوای دوم تبدیل میشود |
پرسشهای پرتکرار
- سازنده میتواند سهمش را بفروشد؟
- بهطور پیشفرض بله. مادهٔ ۵۸۳ قانون مدنی به هر شریک اجازه داده سهم خود را جزئاً یا کلاً بدون رضایت شرکای دیگر به ثالث منتقل کند، مگر آنکه قرارداد این حق را محدود کرده باشد.
- قدرالسهم از چه زمانی منتقل میشود؟
- هر زمانی که قرارداد تعیین کند. رویهٔ متعارف، انتقال مرحلهای متناسب با درصد پیشرفت است تا اهرم هیچیک از طرفین زودتر از موعد از بین نرود.
- اگر سازنده پروژه را نیمهکاره رها کند چه؟
- پاسخ در قرارداد است: وجه التزام تأخیر، حق فسخ با مدت معین، و بند تعیین تکلیف کار انجامشده. بدون این بندها، مسیر طولانی دعوای الزام به انجام تعهد باقی میماند.
- آیا مشارکت در ساخت نیاز به سند رسمی دارد؟
- توافق میان طرفین با سند عادی هم معتبر است، اما انتقال سهم عرصه، انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است و تابع قواعد ثبت رسمی و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار میگیرد.