قرارداد اجاره؛ هفت بندی که نبودشان بعداً گران تمام میشود
اجارهنامه معمولاً در ده دقیقه امضا میشود و یک سال بعد، همان ده دقیقه تعیین میکند که ودیعه را چه زمانی پس میگیرید و تخلیه چقدر طول میکشد.
— ۶ دقیقه مطالعه
در این نوشته
بند اول: ثبت در سامانه و کد رهگیری
این دیگر یک توصیه نیست؛ تکلیف قانونی است. مادهٔ ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، که در اردیبهشت ۱۴۰۳ اصلاح شد، سه چیز را لازم دانسته است:
- تصریح مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه در متن قرارداد؛
- ثبت قرارداد در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور؛
- تأیید موجر، مستأجر و دو نفر شاهد مورد اطمینان طرفین و سپس اخذ کد رهگیری.
توجه کنید که «مبلغ قرضالحسنه» — همان چیزی که در گفتار روزمره «پول پیش» یا «ودیعه» نامیده میشود — به صراحت نام برده شده است. اجارهنامهای که این عدد را ننویسد، مهمترین رقم رابطه را نانوشته گذاشته است.
بند دوم: مدت، که بدون آن اجاره باطل است
قانون مدنی در این مورد تعارف ندارد: در اجارهٔ اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
این یکی از معدود جاهایی است که نبود یک بند، قرارداد را نه ضعیف، که باطل میکند. «تا هر وقت خواستید» یا «فعلاً بمانید» در متن اجارهنامه، حکم نبود مدت را دارد.
و اثر پایان مدت هم در قانون نوشته شده: عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف میشود. اگر مستأجر پس از آن عین مستأجره را بدون اذن مالک در تصرف نگه دارد، رابطه دیگر رابطهٔ اجاره نیست.
بند سوم: ودیعه و زمان استرداد آن
پرتکرارترین اختلاف پایان اجاره همین است. قانون روابط موجر و مستأجر پیشبینی کرده که اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرضالحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تکلیف استرداد آن روشن است.
آنچه قرارداد باید اضافه کند، جزئیات است: مبلغ دقیق، حساب مقصد، و اینکه استرداد همزمان با تحویل کلید انجام میشود یا پس از تسویهٔ قبوض. اگر این سه را ننویسید، هر طرف تفسیر خودش را دارد و هر دو تفسیر معقول به نظر میرسند.
بند چهارم: تعمیرات — کدام با موجر، کدام با مستأجر
قانون مدنی تکلیف کلی مستأجر را روشن کرده است: در استعمال عین مستأجره باید به نحو متعارف رفتار کند و تعدی یا تفریط نکند.
اما مرز میان «تعمیرات اساسی» و «تعمیرات جزئی» در قانون با جزئیات نیامده و همینجاست که اختلاف میسازد. در قرارداد، این را با مثال بنویسید: موتورخانه، لولهکشی اصلی، آبگرمکن و سازهٔ ساختمان با موجر؛ لامپ، شیرآلات، تعویض قفل و مصرفیها با مستأجر.
یک بند مکمل هم لازم است: اگر موجر تعمیر اساسی را در مدت معقول انجام نداد، مستأجر چه حقی دارد؟ پرداخت و کسر از اجارهبها، یا فسخ؟
بند پنجم: انتقال به غیر
اگر قرارداد ساکت بماند، اختلاف بر سر اینکه مستأجر میتواند ملک را به دیگری واگذار کند یا نه، حتمی است.
در اجارهٔ تجاری این بند اثر مالی مستقیم دارد: قانون به مستأجر اجازه داده در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر یا مستأجر دیگر بگیرد — مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.
یعنی یک جملهٔ کوتاه در قرارداد، یک دارایی را ایجاد یا حذف میکند. آن جمله را آگاهانه بنویسید.
بند ششم: شرط تثبیت اجارهبها در اجارهٔ تجاری
مادهٔ ۷ قانون روابط موجر و مستأجر یک ساختار قراردادی خاص را به رسمیت شناخته است: اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر است، مالک حق افزایش اجارهبها و تخلیه را نداشته باشد و متعهد شود هر سال ملک را به همان مبلغ واگذار کند، مستأجر میتواند برای اسقاط حقوق خود از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد.
این بند برای مستأجر تجاری بسیار ارزشمند و برای موجر بسیار پرهزینه است. هر دو طرف باید بدانند دارند چه امضا میکنند.
بند هفتم: مسیر اختلاف و تخلیه
قانون یک نکتهٔ مهم دارد که ترتیب کارها را روشن میکند: اگر مستأجر نسبت به مفاد قرارداد مدعی حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم میکند و پس از اثبات حق و جبران خسارات، حکم مقتضی صادر میشود.
یعنی ادعای مستأجر، اجرای دستور تخلیه را متوقف نمیکند. این را هر دو طرف باید بدانند: موجر برای اینکه بداند مسیر سریع وجود دارد، و مستأجر برای اینکه بداند ادعایش را باید جداگانه و بعداً پیگیری کند.
پرسشهای پرتکرار
- اجارهنامهٔ بدون کد رهگیری معتبر است؟
- مادهٔ ۲ اصلاحی ۱۴۰۳ ثبت قرارداد در سامانه و اخذ کد رهگیری را خواسته است. قرارداد بدون آن، در مراجع و ادارات با محدودیت روبهرو میشود؛ بنابراین ثبت را به پس از امضا موکول نکنید.
- اگر مدت اجاره ننویسیم چه میشود؟
- مادهٔ ۴۶۸ قانون مدنی صریح است: در اجارهٔ اشیاء مدت باید معین شود و الا اجاره باطل است. این یکی از معدود مواردی است که نبود یک بند، قرارداد را باطل میکند.
- مستأجر میتواند ملک را به دیگری واگذار کند؟
- در اجارهٔ تجاری، قانون این حق را به مستأجر داده مگر آنکه حق انتقال به غیر ضمن عقد از او سلب شده باشد. در اجارهٔ مسکونی، بند قراردادی تعیینکننده است.
- موجر میتواند قبل از پایان مدت تخلیه بگیرد؟
- اصل بر پایبندی به مدت است. تخلیه پیش از انقضای مدت نیازمند سببی قانونی یا قراردادی است — مثل تخلف مستأجر از شرطی که در قرارداد نوشته شده باشد.