تمدید اجاره در ۱۴۰۵؛ مصوبهٔ سران قوا، سقف ۲۵ درصد و استثناهای تخلیه
قراردادی که تا پایان ۱۴۰۵ تمام میشود، به درخواست مستأجر یک سال دیگر ادامه دارد. کنار آن، قانون ۱۴۰۳ سقف‌های استانی و شکایت تا پنج سال را گذاشته است؛ و دادگاه هنوز میتواند در چهار حالت دستور تخلیه بدهد.
— ۸ دقیقه مطالعه
در این نوشته
مصوبهٔ ۱۴۰۵ دقیقاً چه می‌گوید؟
سه حکم دارد. اول، قرارداد اجارهٔ واحد مسکونی که تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام میشود، اگر مستأجر بخواهد، یک سال دیگر تمدید میشود. دوم، در این تمدید اجارهبها و ودیعه حداکثر ۲۵ درصد افزایش پیدا میکند. سوم، مراجع قضایی صرفاً به دلیل تمام شدن مدت قرارداد حکم تخلیه نمی‌دهند، مگر در چهار حالتی که خود مصوبه استثنا کرده است.
تصویب این مصوبه را وزیر راه و شهرسازی ۱ تیر ۱۴۰۵ اعلام کرد و اعتبارش تا پایان همین سال است. متن کامل آن تا زمان نوشتن این مطلب در پایگاه رسمی دولت در دسترس ما نبود؛ آنچه در ادامه نقل می‌کنیم از گزارش‌های رسانه‌ای است که منبعشان را کنار هر مورد آورده‌ایم.
تمامی قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر، برای مدت یک سال دیگر تمدید خواهند شد.
چه قراردادهایی مشمول‌اند و چه قراردادهایی نه؟
از همان جملهٔ بالا سه شرط بیرون می‌آید:
- مسکونی باشد. مصوبه دربارهٔ «واحدهای مسکونی» است؛ اجارهٔ مغازه و ملک تجاری، بهویژه با سرقفلی، قواعد خودش را دارد.
- مدتش از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان ۱۴۰۵ تمام شود. قراردادی که پیش از ابلاغ تمام شده، در این جمله نیامده است.
- مستأجر تمدید را بخواهد. تمدید «در صورت درخواست مستأجر» است، نه خودبه‌خود؛ پس ماندن یا رفتن انتخاب مستأجر است و موجر نمی‌تواند به استناد مصوبه او را به ماندن مجبور کند.
سقف ۲۵ درصد هم فقط برای همین تمدیدهاست. به گزارش جامجم در ۸ تیر ۱۴۰۵، برای واحدی که برای نخستین بار یا به مستأجر جدید اجاره داده میشود، «شورای مسکن و استانداری‌های هر استان» نرخ را تعیین و اعلام میکنند.
چهار حالتی که موجر هنوز میتواند تخلیه بخواهد
مصوبه تخلیه را ممنوع نکرده؛ فقط «پایان مدت» را به‌تنهایی دلیل کافی نمی‌داند. معاون قضایی دادگستری سمنان این چهار استثنا را برشمرده است و دربارهٔ دو مورد آن، تشخیص با مرجع قضایی است:
| استثنا | شرطی که گفته شده | چه کسی تشخیص می‌دهد |
|---|---|---|
| تخریب، احداث بنای جدید یا تعمیرات اساسی | مالک «مجوز قانونی لازم را از مرجع ذی‌صلاح دریافت کرده باشد» | مجوز مرجع صادرکننده، مثل پروانهٔ ساخت |
| انتقال ملک | ملک در مدت تمدید «به موجب سند رسمی و قطعی» به دیگری منتقل شود؛ آن‌وقت مالک جدید میتواند تخلیه بخواهد | سند رسمی انتقال |
| نیاز شخصی | نیاز موجر یا افراد تحت تکفل او به ملک برای سکونت | «مرجع قضایی صالح» باید آن را احراز کند |
| تخلف مستأجر | کوتاهی در تعهدات قراردادی، مثل پرداخت اجارهبها و شارژ، که «موجب ورود خسارت قابل توجه به مالک» شود | مرجع قضایی |
سقف ۲۵ درصد و سقف‌های استانی؛ کدام برای شماست؟
امسال دو سقف جداگانه اعلام شده است و هر کدام برای یک موقعیت است.
سقف قانون ۱۴۰۳. مادهٔ ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، شورای عالی مسکن را مکلف کرده در استان‌هایی که تورم سالانه به اعلام مرکز آمار بیش از ۳۰ درصد است، برای شهرهای بالای صد هزار نفر و شهرهای جدید، سقف افزایش اجارهبها و قرضالحسنه را بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم سالانه تعیین کند. به گزارش عصر ایران در ۲۸ خرداد ۱۴۰۵، این سقف برای شهر تهران ۲۷ درصد و برای شهرهای بالای صد هزار نفر استان تهران ۲۳ درصد تعیین شد.
سقف مصوبهٔ سران قوا. چند روز بعد، ۱ تیر ۱۴۰۵، مصوبهٔ سران قوا برای تمدید قراردادهای مسکونی سقف ۲۵ درصد را در سراسر کشور گذاشت. پس اگر قرارداد فعلی‌تان را به درخواست خودتان تمدید می‌کنید، عدد ملاک ۲۵ درصد است؛ اگر قرارداد تازه با مستأجر جدید بسته میشود، نرخ‌های استانی ملاک‌اند.
مادهٔ ۷ یک قاعدهٔ دیگر هم دارد: برای واحدی که در یک سال پیش از قرارداد، شناسهٔ (کد) رهگیری اجاره نداشته، اجارهبها حداکثر برابر اجارهبهای منطقه‌ای کشف‌شده در سامانه یا ده درصد بیشتر از «ارزش اجاری» مادهٔ ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم است، هر کدام بیشتر باشد.
اگر موجر بیش از سقف گرفته باشد
تبصرهٔ ۱ همین مادهٔ ۷ راه شکایت را تا مدتی طولانی باز گذاشته است: اگر موجر نرخ مجاز را رعایت نکند و مستأجر «تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد» شکایت کند و تخلف احراز شود، موجر:
۱. مبلغ اضافه‌ای را که گرفته به مستأجر برمی‌گرداند و باید سقف مجاز را رعایت کند؛ ۲. به جریمه‌ای برابر سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یک ماه محکوم میشود — شامل اجارهبها و اجارهبهای عرفی معادل قرضالحسنه — که به صندوق ملی مسکن می‌رود؛ ۳. برای آن ملک از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی اجاره محروم میشود.
به همین دلیل، رسید هر مبلغی را که پرداخته‌اید — اجارهبها و ودیعه — نگه دارید؛ ترجیحاً پرداخت از حساب به حساب که خودش سند است.
دادگاه با وجود مصوبه دستور تخلیه داده است؛ یعنی چه؟
یعنی مصوبه هنوز همه‌جا یکسان اجرا نمی‌شود. جماران ۱۶ شهریور ۱۴۰۵ از پرونده‌ای گزارش داد که در آن، دادگاه با استناد به مادهٔ ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مادهٔ ۴ آیین‌نامهٔ اجرایی آن، دستور تخلیه داده بود.
مادهٔ ۳ همان مسیر سریعی است که پیش از مصوبه هم وجود داشت: پس از پایان مدت، به تقاضای موجر، تخلیه در اجاره با سند رسمی توسط اجرای ثبت و در اجاره با سند عادی به دستور مقام قضایی، هر دو «ظرف یک هفته» انجام میشود. در برابر این مسیر، مصوبهٔ سران قوا می‌گوید مراجع قضایی صرفاً به دلیل پایان مدت حکم تخلیه نمی‌دهند؛ و به گفتهٔ معاون قضایی دادگستری سمنان، «رسیدگی به تمامی دعاوی … در صلاحیت دادگاه‌های صلح است و این پرونده‌ها باید خارج از نوبت مورد رسیدگی قرار گیرند».
دو قاعدهٔ قانونی هم در هر حال به نفع مستأجر است. مادهٔ ۴ همان قانون، تخلیه را «موکول به استرداد» ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجرا کرده است؛ یعنی تا ودیعه پس داده نشود یا به دایرهٔ اجرا سپرده نشود، تحویل ملک اجباری نیست. و طبق مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف، دعاوی تخلیه و تعدیل اجارهبها در صلاحیت دادگاه صلح است.
پیش از پایان قرارداد این کارها را بکنید
مصوبه به درخواست مستأجر اجرا میشود و دعوای تخلیه با مدرک پیش می‌رود؛ پس کار اصلی شما ساختن مدرک است، پیش از آنکه اختلافی پیش بیاید.
برای تمدید قرارداد اجاره در ۱۴۰۵
- درخواست تمدید را قابل اثبات کنید
پیش از پایان قرارداد، درخواست تمدید را به شکلی بدهید که بعداً بتوانید نشانش دهید: اظهارنامهٔ رسمی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یا نامهٔ امضاشده‌ای که رونوشتش را با رسید نگه داشته‌اید. پیام شفاهی در دعوا کمکی نمی‌کند.
- سقف را حساب کنید
اجارهبهای ماهانه و ودیعهٔ جدید، هر کدام حداکثر ۲۵ درصد بیشتر از مبلغ فعلی است. رقم پیشنهادی موجر را با همین عدد بسنجید.
- قرارداد تمدیدی را ثبت کنید و کد رهگیری بگیرید
طبق مادهٔ ۲ قانون روابط موجر و مستأجر که در ۱۴۰۳ اصلاح شد، مدت، اجارهبها و قرضالحسنه باید در قرارداد تصریح و در سامانه ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد، شناسهٔ (کد) رهگیری بگیرد.
- پرداخت‌ها را از حساب به حساب انجام دهید
رسید بانکی هر پرداخت، هم در دعوای تخلیه و هم در شکایت از افزایش غیرمجاز، مهم‌ترین مدرک شماست.
- ابلاغیه‌های ثنا را دنبال کنید
دعوای تخلیه در دادگاه صلح با ابلاغیهٔ الکترونیکی به شما خبر داده میشود و ندیدنش مهلت‌ها را متوقف نمی‌کند؛ ابلاغیهٔ الکترونیکی را این‌طور بخوانید.
پرسش‌های پرتکرار
- تمدید اجاره در ۱۴۰۵ خودکار است یا باید درخواست بدهم؟
- به درخواست مستأجر است. مصوبه قراردادهایی را که تا پایان ۱۴۰۵ تمام میشوند «در صورت درخواست مستأجر» یک سال تمدید میکند؛ پس اگر میخواهید بمانید، درخواستتان را پیش از پایان قرارداد و به شکلی قابل اثبات به موجر برسانید.
- سقف ۲۵ درصد روی ودیعه هم اعمال میشود؟
- بله. به گفتهٔ معاون قضایی دادگستری سمنان، «میزان افزایش اجارهبها و مبلغ قرضالحسنه نیز نباید بیش از ۲۵ درصد باشد»؛ یعنی اجارهبهای ماهانه و ودیعه هر دو حداکثر ۲۵ درصد بالا میروند.
- اگر مالک خانه را بفروشد، باید تخلیه کنم؟
- اگر ملک در مدت تمدید «به موجب سند رسمی و قطعی» به دیگری منتقل شود، مالک جدید میتواند تخلیه بخواهد. این استثنا به انتقال با سند رسمی اشاره دارد، نه به قولنامه یا مبایعهنامهٔ عادی.
- مصوبه شامل مغازه و ملک تجاری هم میشود؟
- خیر. آنچه اعلام شده دربارهٔ قراردادهای اجارهٔ واحدهای مسکونی است. اجارهٔ تجاری، بهویژه با سرقفلی، تابع قواعد خود در قانون روابط موجر و مستأجر است.
- برای مستأجر جدید هم سقف ۲۵ درصد هست؟
- سقف ۲۵ درصد برای تمدید قراردادهاست. به گزارش جامجم (۸ تیر ۱۴۰۵)، برای واحدهایی که برای نخستین بار یا به مستأجر جدید اجاره داده میشوند، شورای مسکن و استانداری هر استان نرخ را تعیین میکنند.